Die präzise Ermittlung von Miet- und Wohnflächen spielt eine entscheidende Rolle für faire Mietverhältnisse und transparente Kostenverteilungen. Für Vermieterinnen und Mieterinnen ist es essenziell, die Mietkosten korrekt festzulegen und den Wohnwert einer Immobilie angemessen zu bewerten. Hierbei kommen sowohl direkte Messungen vor Ort als auch die Auswertung von Bauzeichnungen zum Einsatz. Moderne Technologien, wie die 3D-Technik von SEAD Mission360°, ermöglichen eine objektive und nachvollziehbare Flächenermittlung, die auf die neuesten Standards abgestimmt ist.
Ein zentrales Regelwerk in diesem Bereich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit 2004 in Kraft ist und die Berechnung der Wohnfläche standardisiert. Diese Verordnung legt fest, welche Räume in die Wohnflächenberechnung einfließen und wie Flächen wie Balkone und Terrassen anteilig berücksichtigt werden. Dadurch wird Transparenz geschaffen und ein fairer Interessenausgleich zwischen Mieterinnen und Vermieterinnen sichergestellt.
Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude (MF-GIF), herausgegeben von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), bietet ebenfalls klare Regeln für die Flächenberechnung. Sie orientiert sich an der DIN 277 und unterscheidet zwischen exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen, während sie verschiedene Nutzungseinschränkungen berücksichtigt, um eine präzise und gerechte Flächenberechnung zu gewährleisten.
Darüber hinaus definiert die DIN 277 Standards für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Diese Norm unterteilt die Brutto-Grundfläche (BGF) in Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumfläche (NRF) und bietet Kriterien für die Einteilung der Flächen in unterschiedliche Kategorien wie Nutzfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF). Die DIN 277 ermöglicht so einheitliche und vergleichbare Berechnungen, die für die Planung, Ausführung und Abrechnung von Bauvorhaben unerlässlich sind.
Die präzise Flächenberechnung findet Anwendung in zahlreichen Bereichen. Bei Mietverträgen wird die Miete auf Basis der korrekten Flächenberechnung festgelegt, um faire Vereinbarungen zu gewährleisten. Im Immobilienverkauf dient die Miet-/Wohnfläche der Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises. Heiz- und Nebenkostenabrechnungen werden gemäß der Mietfläche verteilt, während die Teilungserklärung im Wohnungseigentum klare Eigentumsverhältnisse schafft. Auch in der Projektentwicklung und im Bauwesen ist die Flächenberechnung entscheidend für die effiziente Planung neuer Bauprojekte.
Für gewerbliche Immobilien wird die Mietfläche zur Gestaltung von Mietverträgen genutzt, und bei Mieterhöhungen sorgt die präzise Flächenberechnung für faire Anpassungen. Zudem ermöglicht die Kontrolle von Flächenangaben die Überprüfung der Richtigkeit von Miet- oder Kaufverträgen. Renovierungs- oder Umbauprojekte werden auf Basis der aktuellen Flächengröße geplant, und für steuerliche Bewertungen werden korrekte Flächendaten benötigt.
Die genaue Ermittlung der Miet- oder Wohnfläche ist von entscheidender Bedeutung, sowohl für Vermieter*innen als auch Mieter*innen, um eine faire und transparente Grundlage für Mietverträge zu schaffen. Die Miet-/Wohnflächenermittlung bildet das Fundament für die Festlegung der Mietkosten, aber auch für die Einschätzung des Wohnwerts einer Immobilie. Dabei sind präzise und standardisierte Methoden der Flächenberechnung unerlässlich, um potenzielle Konflikte zu vermeiden und eine rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.
Die Miet-/Wohnflächenermittlung beinhaltet nicht nur die einfache Messung von Raumgrößen, sondern berücksichtigt auch spezifische Vorschriften und Standards, die je nach Land, Region oder sogar Gebäudetyp variieren können.
Die Ermittlung der Flächen kann sowohl durch Messung vor Ort als auch aus Bauzeichnungen erfolgen.
SEAD Mission360° erfasst Miet-/Wohnflächen mit modernster 3D-Technik, um daraus neutral und objektiv Flächenermittlungen durchzuführen. Die nachprüfbare Dokumentation und ein virtueller Rundgang unterstützen die Nachvollziehbarkeit und die Seriosität der Ergebnisse.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine gesetzliche Verordnung, die 2004 in Kraft getreten ist und die Berechnung der Wohnfläche standardisiert. Sie bildet einen rechtlichen Rahmen für die Angabe von Wohnflächen in Mietverträgen und sorgt dadurch für Transparenz und Rechtssicherheit, sowie einen fairen Interessenausgleich zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen.
Die WoFlV legt fest, welche Räume und Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden. Dazu zählen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören, wie beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen und Bäder. Keller- und Dachräume werden jedoch nicht zur Wohnfläche gezählt. Die Flächen von Balkonen, Terrassen o.Ä. fließen nur anteilig in die Berechnung ein.
Die MF-GIF wurde von der Kompetenzgruppe Flächendefinition erstellt und wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) herausgegeben. Die Richtlinie bietet klare und einheitliche Regeln für die Berechnung der Miet-/Wohnfläche von Gebäuden und orientiert sich hierbei an den Definitionen der DIN 277. Die MF-GIF kann sowohl für gewerblich genutzte Gebäude als auch für wohnlich oder gemischt genutzte Gebäude verwendet werden. Berücksichtigt werden dabei verschiedene Raumtypen und Nutzungsbereiche, um eine präzise und gerechte Flächenberechnung zu gewährleisten.
Die Mietfläche MF-GIF wird unterteilt in exklusiv (MF-GIF-1) und gemeinschaftlich (MF-GIF-2) genutzte Flächen und wird dabei immer in voller Flächengröße (100%) angegeben. Zusätzlich erfolgt eine Typisierung nach Nutzungseinschränkungen, sodass jede Fläche in folgende Kategorien zugeordnet wird:
a – keine räumlichen Nutzungseinschränkungen
b – Nutzungseinschränkung: überdeckt, nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
c – Nutzungseinschränkung: nicht überdeckt
d – Nutzungseinschränkung: lichte Raumhöhe unter 1,50m
Flächen wie beispielsweise Aufzugs-/Installationsschächte, Treppenläufe, Zwischenpodeste und Rampen zur Erschließung, Lufträume oder Wartungsflächen zählen nicht zur Mietfläche.
Die DIN 277 ist eine Norm des Deutschen Instituts für Normung (DIN) und legt Standards für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau fest. Sie bietet klare Bewertungsrichtlinien, um einheitliche und vergleichbare Berechnungen für verschiedene Bauwerke sicherzustellen und bildet die Grundlage der Kostenermittlung im Hochbau (nach DIN 276) sowie der Nutzungskosten (nach DIN 18960). Die nach DIN 277 ermittelten Flächen können auch für die Bestimmung von Miet- und Wohnflächen verwendet werden. Die Norm ist somit besonders relevant für die Berechnung von Flächen und Volumina im Zusammenhang mit der Planung, Ausführung und Abrechnung von Bauvorhaben im Hochbau. Die Flächenermittlung nach DIN 277 nimmt eine Einteilung der Brutto-Grundfläche (BGF) in Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumfläche (NRF) vor. Diese Flächen können – wie in der Abbildung dargestellt – wiederum in einer zweiten Gliederungsebene differenziert werden.
Die Netto-Raumfläche (NRF) wird in die Bereiche Nutzfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF) unterteilt. Die Nutzfläche (NUF) vereint alle Grundflächen mit Nutzungen. Betriebstechnische Anlagen sind in der Technikfläche (TF) zusammengefasst und die Verkehrsfläche (VF) ermöglicht horizontale und vertikale Erschließung des Bauwerks.
Alle Flächen werden zusätzlich dazu in den Regelfall der Raumumschließung (R) und den Sonderfall der Raumumschließung (S) eingeteilt, wobei der Regelfall der Raumumschließung vollständig umschlossene Räume darstellt und der Sonderfall der Raumumschließung nicht vollständig umschlossene Räume (z.B. Balkone, Terrassen) beschreibt.
Flächen wie beispielsweise Wartungsflächen, Lufträume und Dachräume ohne Zugang zählen nicht zur Miet-/Wohnfläche und werden auch bei der BGF-Berechnung nicht berücksichtigt.
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WoFlV (2003) |
MF-GIF (2023) |
DIN 277 (2021) |
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Einsatzgebiet |
Wohnflächen-ermittlung |
Miet-/Wohnflächenermittlung |
Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten |
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Flächenarten |
/ |
MF-GIF-1: exklusiv genutzt MF-GIF-2: gemeinschaftlich genutzt MF-GIF-0: keine Mietfläche |
BGF:
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Einteilung/ Anrechnung |
Flächen mit lichter Raumhöhe:
zu 50%
zu 100% |
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NRF:
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Anrechnung von Balkonen, Loggien, Terrassen |
25-50% |
100% |
100% |
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Miet-/Wohnfläche |
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Keine Miet-/Wohnfläche |
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Bestimmung der Miete basierend auf der korrekten Berechnung der Miet-/Wohnfläche, um faire Mietvereinbarungen zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen zu gewährleisten
Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises für eine Immobilie basierend auf ihrer Miet-/Wohnfläche, um eine gerechte Transaktion zwischen Käufer*innen und Verkäufer*innen sicherzustellen
Festlegung von Verteilungsschlüsseln für Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basierend auf der jeweiligen Miet-/Wohnfläche
Grundlage für die Aufteilung von Eigentumsanteilen an einem Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um klare Eigentumsverhältnisse zu schaffen
Berechnung der Miet-/Wohnfläche für neue Bauprojekte, um die Planung und Gestaltung von Gebäuden effizient zu optimieren
Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Objekte wie Büros, Geschäfte oder Lagerhallen, um Mietverträge für gewerbliche Mieter*innen zu gestalten
Berechnung der korrekten Miet-/Wohnfläche bei Mieterhöhungen, um rechtliche Anforderungen zu erfüllen und faire Erhöhungen zu gewährleisten
Überprüfung von Flächenangaben in Kauf- oder Mietverträgen, um sicherzustellen, dass sie korrekt und vertrauenswürdig sind
Planung von Renovierungs- oder Umbauprojekten basierend auf der aktuellen Miet-/Wohnfläche, um Ressourcen und Budgets effektiv zu verwalten
Nutzung der korrekten Miet-/Wohnflächenangaben für steuerliche Bewertungen von Immobilien
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